Juicio hipotecario
La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el cual un prestatario con una hipoteca en mora pierde su propiedad. El proceso permite que un banco u otro acreedor venda o recupere la propiedad debido a la violación del contrato de hipoteca por parte del prestatario.
Tipos de ejecuciones hipotecarias
Dependiendo de los términos del contrato hipotecario, un acreedor puede iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria en cualquier momento después de que el prestatario haya incumplido el contrato. Hay dos tipos de ejecuciones hipotecarias que son las más utilizadas: judiciales y no judiciales (también llamadas de poder de venta). Todos los estados, excepto Idaho, utilizan las ejecuciones hipotecarias judiciales, en las que un tribunal otorga permiso al acreedor para vender la propiedad al mejor postor. Se debe notificar al prestatario que se va a vender su propiedad. Por el contrario, las ejecuciones hipotecarias no judiciales no implican la supervisión del tribunal. Están disponibles solo si el contrato de hipoteca tiene una cláusula de “poder de venta”, lo que significa que el acreedor puede intentar vender la propiedad una vez que el prestatario está en mora. Las ejecuciones hipotecarias no judiciales están disponibles en muchos estados, incluidos California, Nueva York y Texas. Otros estados, como Florida e Illinois, permiten solo ejecuciones hipotecarias judiciales.
Derecho de redención
Un derecho equitativo de redención es el derecho que da a los prestatarios la oportunidad de pagar la deuda pendiente de una hipoteca después del incumplimiento, pero antes de que ocurra la ejecución hipotecaria. Muchos estados permiten la redención, pero las leyes varían sobre cuánto dura el período de redención. Por ejemplo, Illinois permite un período de derecho de redención de siete meses desde el momento en que se presenta la demanda de ejecución hipotecaria o tres meses desde el momento en que se registra la sentencia de ejecución hipotecaria final. La ley de redención de California permite la redención durante un año después de la venta de la ejecución hipotecaria, a menos que el prestamista realice una oferta de precio completo por la propiedad. En ese caso, el período de redención es de tres meses. Algunas leyes estatales no son tan específicas. Por ejemplo, Florida termina el período de redención con la venta de la ejecución hipotecaria, pero permite que un tribunal “revise la venta para garantizar que se pague un precio justo”. No hay un límite de tiempo para esta revisión, pero habitualmente es de 10 días, el tiempo suficiente para presentar el certificado de venta y para transferir el título. Otros estados, como Nueva York y Texas, no permiten derechos de canje.
El proceso de ejecución hipotecaria
El proceso real de ejecución hipotecaria varía de estado a estado. Lo habitual es entre 90 y 180 días, pero puede ser de solo 60 días (Texas) o de hasta 210 días (Illinois). El proceso generalmente comienza con una notificación al prestatario de que está en riesgo de incumplir el préstamo. Si los pagos no se actualizan antes de la hora especificada en el aviso, el prestamista comenzará la ejecución hipotecaria de la propiedad. Si la ejecución hipotecaria es judicial, el prestamista debe presentar una demanda de ejecución hipotecaria ante el tribunal correspondiente. El tribunal revisará los documentos y establecerá una fecha para la venta de la ejecución hipotecaria. Luego, se enviará al prestatario el aviso de venta, que especifica la hora y el lugar de la venta. El método de venta suele ser una subasta y la propiedad irá al mejor postor. Generalmente, la oferta de apertura es igual a la deuda pendiente en la propiedad. Si la oferta ganadora no es tan alta como la deuda pendiente, algunos estados permiten que un prestamista demande al prestatario y obtenga un juicio de deficiencia por el monto restante adeudado. Un juicio de deficiencia es un juicio contra el prestatario por la deuda restante sobre la propiedad ejecutada. El acreedor puede hacer cumplir la sentencia a través de los tribunales y utilizar todos los medios disponibles según la ley estatal para cobrar. Los métodos habituales incluyen otorgar el derecho de retener la propiedad del prestatario o embargar su salario. El proceso para una ejecución hipotecaria no judicial es similar, excepto en que el prestamista no está obligado a presentar ningún documento ante el tribunal para colocar una propiedad en ejecución hipotecaria. Otra diferencia es que algunos estados no permiten juicios de deficiencia después de una ejecución hipotecaria no judicial. Por ejemplo, California permite juicios de deficiencia solo después de una venta judicial. La mayoría de los estados, sin embargo, incluyendo Illinois, Nueva York y Texas, permiten juicios de deficiencia independientemente del tipo de ejecución hipotecaria que haya provocado la venta.
Cómo evitar una ejecución hipotecaria
La mayoría de los prestamistas tienen un período de gracia por el que se puede aceptar un pago atrasado sin penalización. Si los pagos se realizarán rutinariamente durante este período de gracia, se debe informar al prestamista. Si aún tiene problemas para realizar los pagos, informe también al prestamista. Su prestamista podría darle tiempo para compensar los pagos antes de emprender acciones legales. A los prestamistas no les gusta ejecutar hipotecas porque a menudo terminan perdiendo dinero. Algunos prestamistas incluso reestructurarán un plan de pago y le permitirán compensar los pagos atrasados durante un período de tiempo. Si el préstamo es una hipoteca de tasa ajustable (ARM), el prestamista podría congelar la tasa de interés por un período de tiempo o incluso reducir la tasa de interés. El prestamista también podría aumentar el período de amortización (el período durante el cual se debe devolver el préstamo), lo que reducirá los pagos mensuales. Otra forma de evitar la ejecución hipotecaria es refinanciar la propiedad. Esta opción solo está disponible si la propiedad tiene suficiente capital, que es la diferencia entre el valor de mercado de la propiedad y el saldo actual del préstamo. Si la propiedad tiene suficiente capital, el prestamista puede aumentar el saldo al incluir los pagos atrasados. En otras palabras, el capital cubre los pagos atrasados y el préstamo se actualiza. Pero debido a que se ha aumentado el saldo, los pagos mensuales también aumentarán. Cuando un prestamista presenta un aviso de incumplimiento, las formas de evitar la ejecución hipotecaria se vuelven limitadas. Algunos estados, como se discutió anteriormente, permiten derechos de canje. Si los derechos de canje no están disponibles o si simplemente no puede mantenerse al día con los pagos mensuales, puede evitar la ejecución hipotecaria vendiendo la propiedad. Debe hablar con un agente de bienes raíces para ver si vender la propiedad antes de la ejecución hipotecaria es una opción viable. Una última opción disponible es realizar una transacción de escritura en lugar de la ejecución hipotecaria. En términos simples, esto devuelve la propiedad al prestamista. Aunque el prestamista no está obligado a aceptarlo (a menos que el contrato hipotecario establezca lo contrario), este tipo de transacción es una buena opción para los prestatarios que desean evitar el estigma y el impacto crediticio que acompaña a la ejecución hipotecaria. Una vez que la escritura se entrega al prestamista, el prestamista perdona el préstamo hipotecario y detiene el proceso de ejecución hipotecaria. Aunque una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria puede dañar su puntaje de crédito, es mejor que una ejecución hipotecaria porque le resultará más fácil comprar una casa en el futuro.
Última actualización: 29 de octubre de 2008